Baulast: eine böse Überraschung

Hauskäufern ist das öffentlich-rechtliche Sicherungsinstitut der Baulast zumeist unbekannt: Warum der Käufer auf das Vorliegen von Baulasten auf dem Kaufgrundstück achten sollte und welche rechtlichen Maßnahmen er im Falle einer beim Kauf nicht entdeckten Baulast ergreifen kann.

Eine (öffentlich-rechtliche) Baulast ist die rechtsverbindliche Erklärung eines Grundstückseigentümers und damit öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber einer Behörde, ein Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück vorzunehmen (soweit Rechtsvorschriften eine diesbezügliche Regelung nicht bereits treffen).
Sie sind grundstücksbezogen und gelten damit auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (wie etwa dem Neueigentümer eines durch Baulast belasteten Grundstücks).

Sämtliche Baulasten sind für den Grundstückseigentümer verpflichtend und unwiderruflich.
Die Baulast ist das öffentlich-rechtliche Pendant zur zivilrechtlichen Grunddienstbarkeit.
Baulasten werden in das sogenannte Baulastenverzeichnis, einem Bestandteil der Bauakte, eingetragen (Grunddienstbarkeiten dagegen in das Grundbuch).

Das Entstehen von Baulasten regeln entsprechende Vorschriften in den Landesbauordnungen. Grundsätzlich genügt die schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zur Übernahme einer grundstücksbezogenen Verpflichtung und die Eintragung dieser Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis, vgl. § 83 BauO NRW.
Das Baulastenverzeichnis für das entsprechende Grundstück muss bei der Bauaufsichtsbehörde eingesehen werden.

Baulasten berechtigen ihrer öffentlich-rechtlichen Natur gemäß jedoch nur die Bauaufsichtsbehörde, aus dieser heraus Maßnahmen gegen den Grundstückseigentümer vorzunehmen; private Nachbargrundstückseigentümer, die von dieser durch bloßen Rechtsreflex profitieren, haben aus der Baulast keine Ansprüche gegenüber dem Eigentümer des belasteten Grundstücks– sie können daher nur auf ein behördliches Einschreiten drängen, sobald der Grundstückseigentümer seinen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus der Baulast nicht nachkommt. Für einen Direktanspruch des Nachbarn gegen den Grundstückseigentümer bedarf es der Grunddienstbarkeit.

Beispiele für Baulasten:

• Erschließungsbaulast: Zumeist handelt es sich dabei um sogenannte Erschließungsbaulasten, also Baulasten, die die für die Genehmigungsfähigkeit der baulichen Anlage erforderliche baurechtliche Erschließung eines Grundstücks (d.h. die Versorgung des Grundstücks mit öffentlichen Leitungen sowie die Erreichbarkeit des Grundstücks über das öffentliche Wegenetz) gewährleisten. Unterfall ist hier die oftmals streitige Zuwegungsbaulast: Baulast zur verkehrsmäßigen Erschließung eines dahinter befindlichen Nachbargrundstücks: durch das Grundstück führt eine Zufahrtsstraße, die das Nachbargrundstück mit dem öffentlichen Wegenetz verbindet
• Baulast, ein Grundstück nicht zu bebauen (bei Ausweisung als Bauland im Bebauungsplan): hier verpflichtet sich der Eigentümer, das Grundstück nicht als Bauland zu nutzen (also z.B. nur im Rahmen des Gartenbaus zu nutzen).
• Abstandsbaulast: die nötigen Abstandsflächen sind nicht eingehalten, sofern der Grundstücksnachbar einen Neu- oder Anbau auf seinem Grundstück errichtet. Ermöglicht wird der Bau des Nachbarn trotzdem durch Eintragung einer Abstandsbaulast: Zusätzlich zu der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsfläche muss der Grundstückseigentümer gegenüber dem Nachbarn eine weitere Abstandsfläche auf seinem eigenen Grundstück freihalten. Der Grundstückseigentümer übernimmt somit eine weitere Abstandsfläche durch Baulast für den Nachbarn. Durch die Abstandsbaulast wird die Einhaltung der zwingenden Abstandsflächen gewährleistet. Sie ermöglicht damit wie die Zuwegungsbaulast (Erschließungsbaulast) die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens.
• Vereinigungsbaulast: Ein Gebäude steht auf zwei Grundstücken mit unterschiedlichen Eigentümern. Die Eintragung einer Vereinigungsbaulast für das angrenzende Nachbargrundstück macht dann Sinn, wenn für die Errichtung eines Gebäudes die eigene Grundstücksfläche nicht ausreicht und auf das Nachbargrundstück zurückgegriffen werden muss. Sodann verpflichtet sich der Eigentümer des Nachbargrundstücks gegenüber der Behörde zur Duldung des Baus auf seinem Grundstück, sodass das Bauvorhaben genehmigungsfähig wird. Zu beachten ist jedoch auch hier: Rechte gegenüber dem Nachbarn kann der begünstigte Grundstückseigentümer aus der Vereinigungsbaulast nicht ableiten.